Sob a orientação de Ronaldo Gotlib, advogado especialista em Direito Imobiliário, Bancário e do Consumidor e autor do Guia Jurídico do Mutuário, você poderá, nesta seção, entender melhor como consiste um financiamento, as modalidades disponíveis no mercado e quais os cuidados a serem tomadas antes de adquirir qualquer tipo de financiamento.
Como se define um financiamento?
É quando, para comprar um imóvel, você recorre a uma instituição bancária para obter um empréstimo. A garantia de pagamento do valor repassado pelo banco é o próprio imóvel. A esta chamamos de “garantia hipotecária”.
Atualmente, quais são as modalidades de financiamentos disponíveis?
São três as modalidades de financiamento disponíveis. Mas, uma quarta está entrando no mercado.
a) O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – Este segue a Lei 4380/64 e tem recursos do fundo de garantia (FGTS) e da caderneta de poupança. É um financiamento que atende as classes baixas (que ganham até 05 salários mínimos), média (até 20 salários) e alta (que recebem acima de 20 salários). Desta maneira, o valor a ser financiado varia de acordo com a renda do adquirente. Por ser recursos provindo dos trabalhadores, o SFH tem cunho social. Este sistema, dentre normas já estipuladas, segue taxas de juros limitadas, ao máximo, em 12% ao ano.
b) Carteira Hipotecária – A negociação é livre entre o banco e a pessoa. Além da poupança, o banco utiliza recursos de outros investimentos bancários. Na prática, a carteira hipotecária se assemelha bastante ao SFH. A única diferença está na taxa de juros que, neste caso, gira em torno dos 16% ao ano. Por não precisar obedecer regras pré-fixadas em lei, a carteira hipotecária acaba facilitando a compra do imóvel. Esta modalidade de financiamento atende melhor as classes média e alta.
A principal característica deste dois contratos é que no ato da assinatura do contrato você assume a condição de proprietário. O imóvel, porém, fica hipotecado ao banco como garantia do empréstimo. Como isso funciona: você vai comprar um imóvel de tal construtora ou tal pessoa física, paga por ele à vista através de um dinheiro que o banco emprestou e como garantia de pagamento é dado o imóvel. Esta prática é chamada por “garantia hipotecária”.
c) Financiamento com Construtora – No financiamento com a construtora, as taxas de juros são normalmente de 12% ao ano, corrigidos pelo IGP-M, índice baseado na inflação do período. Os bancos também cobram esse valor, porém, em alguns casos, incluem taxas administrativas e seguro. É preciso ficar atento ao fato de que as construtoras cobram parcelas intermediárias, ou seja, deverá ser pago um valor bem maior do que a prestação mensal. Os pré-requisitos são os normais para qualquer compra: Estar livre de restrições a crédito, a cheque e cartório e comprovante de rendimentos. O rigor não é absoluto, até porque a construtora terá o imóvel como garantia, e em caso de inadimplência você perde o imóvel. Certifique-se da seriedade e do cumprimento dos prazos por parte da construtora. Pesquisar no procon de sua cidade é uma boa maneira de obter essas informações. (Fonte: Casa Abril)
d) Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – este é o mais novo sistema que está entrando no mercado. Sua diferença básica em relação as outras modalidades é que o dinheiro não vem mais do FGTS ou da caderneta de poupança. Ele é papel de aplicação de empresas nacionais e estrangeiras no mercado. Então, qual é grande vantagem: vai trazer uma porta de capital grande. No entanto traz desvantagem: como os recursos são da empresa, a figura do proprietário no momento da assinatura deixa de existir. O contrato, por isso, prevê alienação fiduciária, ou seja, as pessoas só tomam propriedade do imóvel quando pagarem a última prestação. O perigo do SFI está quando a pessoa deixa de pagar a dívida. Como ela não é proprietária do imóvel, apenas tem uma concessão de uso, o banco tem muito mais força ao entrar com uma ação na justiça para retomar o bem.
Quais cuidados que a pessoa deve tomar antes de adquirir um financiamento?
Analisar, principalmente, sua situação financeira presente e futura, para que não seja pega de surpresa nos reajustes de prestação. Entre todas as modalidades, o adquirente deve tomar cuidados maiores com financiamentos feito diretamente com construtoras. Antes de assinar qualquer contrato, verificar na justiça se a Construtora responde algum processo e como está a saúde financeira dela. Depois de assinado, segundo direito do adquirente, deve exigir diretamente na construtora informações sobre a efetuação do pagamento mensal ao banco. Afinal, o primeiro sinal de que a empresa está “mal das pernas” é a falta do pagamento. E, para aqueles que terminaram com as prestações, é recomendável exigir a baixa da hipoteca. Mas, sobretudo, além de buscar todas as informações possíveis, vale consultar um especialista antes da assinatura do contrato de qualquer tipo de financiamento. A pessoa deve se conscientizar que contratar um consultor imobiliário antes de concretizar um financiamento significa fazer um investimento, evitando, muitas vezes, um prejuízo futuro.
Há diferença entre financiamento de um imóvel novo e usado?
Normalmente, para os imóveis usados, a pessoa apenas consegue junto ao banco um financiamento parcial que não passa de 80%. Já com os imóveis novos, o financiamento pode chegar aos 100%. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é o maior financiador de imóveis, só está sendo observado, atualmente, um tipo de financiamento para imóveis usados. Através do “Poupanção”, a pessoa pode conseguir um financiamento de 100% para imóvel usado mediante uma poupança realizada mensalmente durante 12 meses antes. Desta forma, o valor que a pessoa vai tomar por empréstimo será o reflexo dos depósitos feitos durante este tempo.
Quais são as exigências para obter um financiamento?
Não ter financiamento de outro imóvel, não ter imóvel próprio no município, obter renda compatível com o valor financiado, o imóvel tem que estar regularizado, assim como a pessoa que está vendendo e aquela está comprando.
Por que o saldo devedor cresce sempre e a dívida não diminui nunca?
Pois, apesar das taxas de juros não serem tão altas, o problema maior está na correção monetária prevista nos contratos e nas tabelas usadas para amortizar a dívida. No SFH, por exemplo, as prestações são corrigidas pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), ou seja, segundo o reajuste salarial. No entanto, o saldo devedor (que é a dívida total) é corrigido segundo índices da caderneta de poupança e do FGTS, que são atualizados pela TR. Desta maneira, o que acontece: o salário cresce uma vez por ano e a poupança todo mês, ou seja, as prestações (valor menor) crescem anualmente e o saldo devedor mensalmente. O outro problema está nas tabelas de amortização. Na maioria das vezes, é usado para amortização da dívida a Tabela Price – Sistema Francês de Amortização – que, na verdade, provoca capitalização de juros.
O mutuário pode ter as prestações e o saldo devedor reajustados?
Quando a pessoa começa sentir os efeitos do crescimento das prestações e, principalmente, do saldo devedor, o único recurso para rever estes valores é procurar a justiça para corrigir o valor da dívida.
Em termos jurídicos, os problemas são maiores com construtora ou bancos?
Os problemas com construtoras se tornam muito mais sérios do que com bancos. No entanto, surgem mais problemas com o Sistema Financeiro de Habitação que é o mais procurado no mercado.
Como funcionam os seguros imobiliários?
Na maioria dos financiamentos, os seguros funcionam na forma de venda casada. Você ao assinar um contrato, já leva junto o contrato de seguro. Mas vale lembrar que o consumidor tem o direito de escolher o seu seguro residencial.
Qual a diferença entre convenção e regulamento interno?
A convenção trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembléias e administração. Já o regulamento interno estabelece regras para o local, como restrições de utilização de determinadas áreas. A convenção não pode mudar o que está estabelecido no Código Civil e na lei 4.591/64, que trata de condomínio.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Qual a função da assembléia?
Este item foi alterado em 11 de janeiro de 2002 pelo Código Civil. Antes disso, era determinado pela lei 4.591/64, que ordenava, em caso de atraso, aplicar multa de 20% mais juros de 1% ao mês.
Hoje, a multa por atraso não pode ultrapassar os 2% ao mês e os juros são aqueles convencionados na convenção e, na falta dela, são impostos 1% ao mês.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Como é aplicada a multa por atraso de pagamento do condomínio?
Este item foi alterado em 11 de janeiro de 2002 pelo Código Civil. Antes disso, era determinado pela lei 4.591/64, que ordenava, em caso de atraso, aplicar multa de 20% mais juros de 1% ao mês.
Hoje, a multa por atraso não pode ultrapassar os 2% ao mês e os juros são aqueles convencionados na convenção e, na falta dela, são impostos 1% ao mês.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Como é eleito o síndico e quais as suas atribuições?
Ele é escolhido por meio de assembléia. É o representante legal do condomínio e exerce sua função com o auxílio dos conselheiros e do subsíndico. A eleição deve acontecer a cada dois anos, com possibilidade de apenas uma reeleição.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Qual o papel da administradora de condomínio?
Cuidar das partes administrativa e jurídica, como a documentação do condomínio e o auxílio ao síndico na funções burocráticas. Algumas têm departamento de engenharia, responsável pela vistoria da edificação e dos equipamentos de segurança.
O SÍNDICO PODE ESCOLHER, SOZINHO, A ADMINISTRADORA?
Ele tem liberdade para fazer a escolha, mas algumas convenções exigem que a decisão seja submetida a assembléias.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Quais as atribuições do locatário quanto ao condomínio?
Ele deve seguir as regras previstas na convenção e no regulamento interno, mas só deve pagar as despesas ordinárias. As extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
O que fazer com o excesso de barulho?
Para evitar conflitos com vizinhos, observe o que o regulamento interno estabelece com relação a horários para obras, mudanças, uso de piscina e quadra de esportes.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
- + Financiamento Imobiliário: O Que é e Suas Opções.
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Como se define um financiamento?
É quando, para comprar um imóvel, você recorre a uma instituição bancária para obter um empréstimo. A garantia de pagamento do valor repassado pelo banco é o próprio imóvel. A esta chamamos de “garantia hipotecária”.
Atualmente, quais são as modalidades de financiamentos disponíveis?
São três as modalidades de financiamento disponíveis. Mas, uma quarta está entrando no mercado.
a) O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – Este segue a Lei 4380/64 e tem recursos do fundo de garantia (FGTS) e da caderneta de poupança. É um financiamento que atende as classes baixas (que ganham até 05 salários mínimos), média (até 20 salários) e alta (que recebem acima de 20 salários). Desta maneira, o valor a ser financiado varia de acordo com a renda do adquirente. Por ser recursos provindo dos trabalhadores, o SFH tem cunho social. Este sistema, dentre normas já estipuladas, segue taxas de juros limitadas, ao máximo, em 12% ao ano.
b) Carteira Hipotecária – A negociação é livre entre o banco e a pessoa. Além da poupança, o banco utiliza recursos de outros investimentos bancários. Na prática, a carteira hipotecária se assemelha bastante ao SFH. A única diferença está na taxa de juros que, neste caso, gira em torno dos 16% ao ano. Por não precisar obedecer regras pré-fixadas em lei, a carteira hipotecária acaba facilitando a compra do imóvel. Esta modalidade de financiamento atende melhor as classes média e alta.
A principal característica deste dois contratos é que no ato da assinatura do contrato você assume a condição de proprietário. O imóvel, porém, fica hipotecado ao banco como garantia do empréstimo. Como isso funciona: você vai comprar um imóvel de tal construtora ou tal pessoa física, paga por ele à vista através de um dinheiro que o banco emprestou e como garantia de pagamento é dado o imóvel. Esta prática é chamada por “garantia hipotecária”.
c) Financiamento com Construtora – No financiamento com a construtora, as taxas de juros são normalmente de 12% ao ano, corrigidos pelo IGP-M, índice baseado na inflação do período. Os bancos também cobram esse valor, porém, em alguns casos, incluem taxas administrativas e seguro. É preciso ficar atento ao fato de que as construtoras cobram parcelas intermediárias, ou seja, deverá ser pago um valor bem maior do que a prestação mensal. Os pré-requisitos são os normais para qualquer compra: Estar livre de restrições a crédito, a cheque e cartório e comprovante de rendimentos. O rigor não é absoluto, até porque a construtora terá o imóvel como garantia, e em caso de inadimplência você perde o imóvel. Certifique-se da seriedade e do cumprimento dos prazos por parte da construtora. Pesquisar no procon de sua cidade é uma boa maneira de obter essas informações. (Fonte: Casa Abril)
d) Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – este é o mais novo sistema que está entrando no mercado. Sua diferença básica em relação as outras modalidades é que o dinheiro não vem mais do FGTS ou da caderneta de poupança. Ele é papel de aplicação de empresas nacionais e estrangeiras no mercado. Então, qual é grande vantagem: vai trazer uma porta de capital grande. No entanto traz desvantagem: como os recursos são da empresa, a figura do proprietário no momento da assinatura deixa de existir. O contrato, por isso, prevê alienação fiduciária, ou seja, as pessoas só tomam propriedade do imóvel quando pagarem a última prestação. O perigo do SFI está quando a pessoa deixa de pagar a dívida. Como ela não é proprietária do imóvel, apenas tem uma concessão de uso, o banco tem muito mais força ao entrar com uma ação na justiça para retomar o bem.
Quais cuidados que a pessoa deve tomar antes de adquirir um financiamento?
Analisar, principalmente, sua situação financeira presente e futura, para que não seja pega de surpresa nos reajustes de prestação. Entre todas as modalidades, o adquirente deve tomar cuidados maiores com financiamentos feito diretamente com construtoras. Antes de assinar qualquer contrato, verificar na justiça se a Construtora responde algum processo e como está a saúde financeira dela. Depois de assinado, segundo direito do adquirente, deve exigir diretamente na construtora informações sobre a efetuação do pagamento mensal ao banco. Afinal, o primeiro sinal de que a empresa está “mal das pernas” é a falta do pagamento. E, para aqueles que terminaram com as prestações, é recomendável exigir a baixa da hipoteca. Mas, sobretudo, além de buscar todas as informações possíveis, vale consultar um especialista antes da assinatura do contrato de qualquer tipo de financiamento. A pessoa deve se conscientizar que contratar um consultor imobiliário antes de concretizar um financiamento significa fazer um investimento, evitando, muitas vezes, um prejuízo futuro.
Há diferença entre financiamento de um imóvel novo e usado?
Normalmente, para os imóveis usados, a pessoa apenas consegue junto ao banco um financiamento parcial que não passa de 80%. Já com os imóveis novos, o financiamento pode chegar aos 100%. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é o maior financiador de imóveis, só está sendo observado, atualmente, um tipo de financiamento para imóveis usados. Através do “Poupanção”, a pessoa pode conseguir um financiamento de 100% para imóvel usado mediante uma poupança realizada mensalmente durante 12 meses antes. Desta forma, o valor que a pessoa vai tomar por empréstimo será o reflexo dos depósitos feitos durante este tempo.
Quais são as exigências para obter um financiamento?
Não ter financiamento de outro imóvel, não ter imóvel próprio no município, obter renda compatível com o valor financiado, o imóvel tem que estar regularizado, assim como a pessoa que está vendendo e aquela está comprando.
Por que o saldo devedor cresce sempre e a dívida não diminui nunca?
Pois, apesar das taxas de juros não serem tão altas, o problema maior está na correção monetária prevista nos contratos e nas tabelas usadas para amortizar a dívida. No SFH, por exemplo, as prestações são corrigidas pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), ou seja, segundo o reajuste salarial. No entanto, o saldo devedor (que é a dívida total) é corrigido segundo índices da caderneta de poupança e do FGTS, que são atualizados pela TR. Desta maneira, o que acontece: o salário cresce uma vez por ano e a poupança todo mês, ou seja, as prestações (valor menor) crescem anualmente e o saldo devedor mensalmente. O outro problema está nas tabelas de amortização. Na maioria das vezes, é usado para amortização da dívida a Tabela Price – Sistema Francês de Amortização – que, na verdade, provoca capitalização de juros.
O mutuário pode ter as prestações e o saldo devedor reajustados?
Quando a pessoa começa sentir os efeitos do crescimento das prestações e, principalmente, do saldo devedor, o único recurso para rever estes valores é procurar a justiça para corrigir o valor da dívida.
Em termos jurídicos, os problemas são maiores com construtora ou bancos?
Os problemas com construtoras se tornam muito mais sérios do que com bancos. No entanto, surgem mais problemas com o Sistema Financeiro de Habitação que é o mais procurado no mercado.
Como funcionam os seguros imobiliários?
Na maioria dos financiamentos, os seguros funcionam na forma de venda casada. Você ao assinar um contrato, já leva junto o contrato de seguro. Mas vale lembrar que o consumidor tem o direito de escolher o seu seguro residencial.
- + Dúvidas Frequentes.
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Qual a diferença entre convenção e regulamento interno?
A convenção trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembléias e administração. Já o regulamento interno estabelece regras para o local, como restrições de utilização de determinadas áreas. A convenção não pode mudar o que está estabelecido no Código Civil e na lei 4.591/64, que trata de condomínio.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Qual a função da assembléia?
Este item foi alterado em 11 de janeiro de 2002 pelo Código Civil. Antes disso, era determinado pela lei 4.591/64, que ordenava, em caso de atraso, aplicar multa de 20% mais juros de 1% ao mês.
Hoje, a multa por atraso não pode ultrapassar os 2% ao mês e os juros são aqueles convencionados na convenção e, na falta dela, são impostos 1% ao mês.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Como é aplicada a multa por atraso de pagamento do condomínio?
Este item foi alterado em 11 de janeiro de 2002 pelo Código Civil. Antes disso, era determinado pela lei 4.591/64, que ordenava, em caso de atraso, aplicar multa de 20% mais juros de 1% ao mês.
Hoje, a multa por atraso não pode ultrapassar os 2% ao mês e os juros são aqueles convencionados na convenção e, na falta dela, são impostos 1% ao mês.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Como é eleito o síndico e quais as suas atribuições?
Ele é escolhido por meio de assembléia. É o representante legal do condomínio e exerce sua função com o auxílio dos conselheiros e do subsíndico. A eleição deve acontecer a cada dois anos, com possibilidade de apenas uma reeleição.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Qual o papel da administradora de condomínio?
Cuidar das partes administrativa e jurídica, como a documentação do condomínio e o auxílio ao síndico na funções burocráticas. Algumas têm departamento de engenharia, responsável pela vistoria da edificação e dos equipamentos de segurança.
O SÍNDICO PODE ESCOLHER, SOZINHO, A ADMINISTRADORA?
Ele tem liberdade para fazer a escolha, mas algumas convenções exigem que a decisão seja submetida a assembléias.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
Quais as atribuições do locatário quanto ao condomínio?
Ele deve seguir as regras previstas na convenção e no regulamento interno, mas só deve pagar as despesas ordinárias. As extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”
O que fazer com o excesso de barulho?
Para evitar conflitos com vizinhos, observe o que o regulamento interno estabelece com relação a horários para obras, mudanças, uso de piscina e quadra de esportes.
Fonte: Livro “Guia do Condomínio”